Los administradores de fincas colegiados presentaron, en 2016, una serie de propuestas para reformar la Ley de la Propiedad Horizontal que, en opinión de estos profesionales, no se adapta al contexto económico actual y la situación de crisis que todavía vive el país. El documento se ha presentado en el 20º congreso nacional para destacar que la reforma de la ley de 2013 no fue suficiente. Estas son algunas de las propuestas que se debatieron en el Congreso para la modificación de la ley.
Combatir la morosidad
Uno de los aspectos más delicados que se encuentran los administradores de fincas es el de la morosidad de los vecinos de una comunidad. En una época de crisis, que no acaba de remontar y con una tasa muy alta de desempleo, los administradores no encuentran las herramientas necesarias para combatir la lacra de la morosidad. Los vecinos que sufren las consecuencias de la situación económica, como reducción de los miembros de la familia que están ocupados; reducción de jornadas y, por tanto, de salarios; desempleo total o parcial, ven en los recibos de la comunidad un gasto no urgente que se puede aplazar o, incluso, suprimir.
Otro de los aspectos de la morosidad en las comunidades de vecinos viene determinado por los impagos a la comunidad por parte de las empresas promotoras de los edificios y las entidades financieras. En el primer caso, las empresas adeudan casi 600 millones de euros y, en el caso de los bancos, 225 millones de euros.
Por ello, los profesionales de la administración de fincas exigen, en la futura ley, que en los certificados de deudas no figure únicamente la deuda líquida, cuyo pago es exigible, sino también las cuotas que hayan sido aprobadas por las juntas de propietarios, aunque aún no estén vencidas. Además, proponen incrementar hasta 5 años el plazo de afección establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
También figuraba, entre las propuestas, la modificación del artículo 90 de la Ley Concursal, de modo que las deudas que se tengan con la comunidad de vecinos por impago de las cuotas correspondientes, pasen a ser créditos con privilegio especial de cobro.
Calificación de los elementos comunes del inmueble o complejo inmobiliario
Los elementos comunes deben diferenciarse, claramente, en tres tipos:
Elementos comunes. En la ley actual están definidos de forma insuficiente, por lo que habrá que regular las características de estos elementos. También hay que definir su participación en los gastos generales y los distintos tipos de quórum que se necesita para modificar su calificación.
Elementos procomunales. Según el destino que se dé a determinados elementos comunes, adoptarán la definición de elementos procomunales. Las características son las mismas que los anteriores (también por definir).
Elementos privativos. Hay que diferenciar entre bienes privativos anejos y delimitados. La nueva legislación debe incluir su participación en los gastos, la exclusión en determinados servicios, si no participa de ellos, la responsabilidad en el mantenimiento y el procedimiento para acometer estos puntos.
De la misma forma, y vinculados a la clasificación de los elementos, los gastos en las comunidades de propietarios tendrán, en la nueva ley, la consideración de gastos comunes, gastos procomunales y gastos privativos. Además, se hará referencia especial al fondo de reserva, estableciendo su obligatoriedad, el carácter acumulativo del mismo y la forma de contabilizarse.
Suprimir la obligación de la doble convocatoria en las juntas de propietarios
Actualmente, la Ley de Propiedad Horizontal establece dos convocatorias para las juntas de propietarios. En la primera convocatoria se considera constituida la asamblea cuando comparezcan el 50% del total de los propietarios que componen la comunidad. Además, estos deben tener un porcentaje de representación superior al 50% del total de los coeficientes aplicados a la comunidad. En caso de que estos porcentajes no se alcanzaran, la ley permite celebrar la junta en segunda convocatoria, a la media hora, y sin quórum determinado. Por tanto, las mayorías se calculan de forma distinta dependiendo de si estamos en primera o en segunda convocatoria. Y, por supuesto, se propone que la adopción de los acuerdos de comunidad se haga con criterios claros y se establezca el quórum necesario para cada caso.
También se recoge en la propuesta, la necesidad de validar las juntas, aunque el presidente de la comunidad no asista a las mismas. El derecho al voto delegado en la propia junta, indicando el sentido del mismo según el orden del día (actualmente se puede delegar el voto en otro propietario, que lo utilizará según su criterio).
Incorporar las nuevas tecnologías a la gestión de las comunidades
Con la implantación de las notificaciones mediante sistema telemático y la posibilidad de asistir a las juntas de propietarios mediante videoconferencia. Y también la remisión de las actas por correo electrónico con garantías de envío y recepción.
Son varios los aspectos que también deben ser abordados en la redacción de la nueva ley son, una ley de 1960 que ha sido modificada parcialmente, pero que necesita una revisión profunda para adaptarse a los nuevos tiempos.